如果政府的任性投資與民企的投機(jī)巧取“交融”于一體形成的投資項(xiàng)目無異于用泥巴捏出來的畸形人面對市場大潮，只能變?yōu)橐粸┫∧?/span>當(dāng)下很多“田園綜合體”就是這樣的糟粕項(xiàng)目只有少數(shù)順應(yīng)市場規(guī)律、與目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)吻合的項(xiàng)目才會有持久良好的收益“田園綜合體”的多方投機(jī)思維是失敗的因
其實(shí)，大家心里都很明白，一些地方政府的“投機(jī)”思維是：既然民間資本像貓一樣喜歡吃腥，那我就先拿一點(diǎn)好處和承諾把你套進(jìn)來；然后再立項(xiàng)忽悠上級政府，套取上級財政支持。從某種程度上講，對于地方而言，這是“兩全其美”的事情，既擴(kuò)大了地方投資，又有了政績項(xiàng)目，還賣了人情。但冷靜想一想，地方政府固然把轉(zhuǎn)移支付的財政資金和民營資本都“套”進(jìn)來了，但項(xiàng)目做夾生后，既不具備盈利能力，也極大地浪費(fèi)了土地資源。實(shí)際上，地方政府不少債務(wù)爛賬也是這樣形成的。
不少有模有樣的田園綜合體項(xiàng)目，投資運(yùn)營主體是民營企業(yè)，為了獲得政府三五百萬的扶持資金，自己搭進(jìn)去幾千萬，結(jié)果美好的愿望變成了現(xiàn)實(shí)的泡影；有的投運(yùn)主體是政府旗下的文旅公司，數(shù)千萬、甚至上億投資由財政直投和地方文旅基金共同完成投資，結(jié)果項(xiàng)目搞得華而不實(shí)，沒有接地氣的市場化盈利模式，還得政府繼續(xù)出錢養(yǎng)項(xiàng)目、養(yǎng)員工。
還有一個現(xiàn)象：前幾年玩特色小鎮(zhèn)的那些炒家們，這兩年又換了“田園綜合體”的馬甲粉墨登場，動輒圈占數(shù)千畝土地，打算變相玩地產(chǎn)，結(jié)果僵死路途。我的團(tuán)隊(duì)最近對國內(nèi)三十多個有一定規(guī)模的田園綜合體項(xiàng)目，進(jìn)行了專門梳理和專題案例分析，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)“田園綜合體”從一開始就陷入僵局。
“田園綜合體”運(yùn)營的五大死穴
無論國家財政資金還是投資人的錢，每一分錢都來之不易，要珍惜，不要任性蠻干。要不了多久，百分之七八十的“田園綜合體”項(xiàng)目必死無疑，無論是國家的扶持資金還是民間的私人資本，都會滲透到大地里無影無蹤。皆因這類“田園綜合體”項(xiàng)目有五個死穴：
一是缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。
很多投資人很任性，單靠個人情懷玩?zhèn)€性，盈利模式不清晰，對于如何植入適宜的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和完善產(chǎn)業(yè)落地條件，全然不懂，結(jié)果做成夾生飯，欲丟不忍再投無力。
二是沒有產(chǎn)業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產(chǎn)業(yè)融合到一起。
很多所謂的三產(chǎn)融合，不過是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費(fèi)流”導(dǎo)入渠道，更沒有客戶體驗(yàn)價值。供給與需求嚴(yán)重錯位。很多投資人愚昧到把自己個人的消費(fèi)喜好和臆想，作為投資經(jīng)營的理念，全然不顧市場自身的規(guī)律。
三是缺乏嚴(yán)肅的消費(fèi)鏈設(shè)計和基于消費(fèi)心理的消費(fèi)環(huán)境營造。
雖然不少投資人是基于“田園風(fēng)光”打旅游牌，但是“缺乏消費(fèi)鏈設(shè)計和消費(fèi)環(huán)境營造”，而且中國多數(shù)投資人壓根兒就不懂“消費(fèi)鏈設(shè)計”是怎么回事，明顯缺乏有參與國際休閑旅游類項(xiàng)目消費(fèi)鏈設(shè)計經(jīng)驗(yàn)的專家，只是靠個人喜好做單體設(shè)計的人太多，各種單體設(shè)計之間缺乏“融合度”。因此，不少項(xiàng)目死在偽劣的規(guī)劃上。產(chǎn)業(yè)類別的規(guī)劃布局和資源配置，必須建立在商業(yè)環(huán)境分析及區(qū)域全案商業(yè)策劃及落地方案的基礎(chǔ)上，離開商業(yè)可行性謀劃的經(jīng)濟(jì)類規(guī)劃，不但毫無意義，而且是投資陷阱。
四是缺乏合格的投資運(yùn)營主體。
謀劃田園綜合體項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)清醒認(rèn)識到：一方面，農(nóng)村生產(chǎn)力水平太低，農(nóng)民中能脫穎而出有投運(yùn)能力的優(yōu)秀農(nóng)民畢竟非常稀少；另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進(jìn)入農(nóng)村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項(xiàng)目普遍缺乏職業(yè)化的投資運(yùn)營主體。如果沒有合格的投資運(yùn)營主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。
五是以投機(jī)心態(tài)騙國家補(bǔ)貼者大有人在。
不少有這種動機(jī)的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項(xiàng)目，他們知道“玩真的”很難掙到錢。
一直以來，我始終認(rèn)為：用行政刮風(fēng)的方式搞田園綜合體，本身就是給擅長“玩貓膩”的人創(chuàng)造發(fā)財機(jī)會；過去二三十年來，整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)利益鏈上，靠玩貓膩的策略，給上上下下、里里外外多少人帶來了豐厚收益。
“田園綜合體”成功的四大前題
在此，我要特別強(qiáng)調(diào)的是：不是說“田園綜合體”這個命題有問題，而是用傳統(tǒng)的思維方式“把玩”政策體系、投融資機(jī)制和現(xiàn)行體制，做出的基本上都是敗筆項(xiàng)目。若要真正把中央關(guān)于建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、打造田園綜合體的方針政策落到實(shí)處，玩得風(fēng)生水起，應(yīng)高度重視并著力解決好以下四個問題：
一是必須有合格的投資運(yùn)營主體。
這是大前提，如果沒有合格的投運(yùn)主體，政府不應(yīng)該盲目立項(xiàng)和給予投資扶持。
二是要選定好項(xiàng)目所在地。
核心“消費(fèi)流”群體到達(dá)項(xiàng)目所在地的自駕車時間，應(yīng)當(dāng)在20-60分鐘以內(nèi)；項(xiàng)目運(yùn)營，首先要設(shè)法滿足這個半徑范圍內(nèi)的有效消費(fèi)群體的需求。這樣的位置，可以保障每周7天都會有適宜的消費(fèi)者。不要動輒就想吸引國內(nèi)外中高收入群體。
三是有接地氣且可落地的“消費(fèi)鏈”設(shè)計。
消費(fèi)鏈設(shè)計的核心是適合消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成的消費(fèi)時間鏈。也就是說，如果一個項(xiàng)目的消費(fèi)鏈設(shè)計為5小時，那么5小時的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理，非常重要，這是有一定商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)干的活。
四是有與資源結(jié)構(gòu)和空間商業(yè)環(huán)境相吻合的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。
田園綜合體的核心在于“綜合體”，在于三產(chǎn)業(yè)態(tài)的深度融合；若農(nóng)產(chǎn)品收入占比超過總收入的35%，要想盈利都很困難。“田園”是消費(fèi)環(huán)境，“綜合體”是盈利主體。好的田園綜合體項(xiàng)目中，除了農(nóng)產(chǎn)品直銷外的其他多元商業(yè)業(yè)態(tài)的收入，應(yīng)占到總收入的65%-70%。如果一個投資額度超過300萬，就必須做靠譜可行的全案商業(yè)策劃和合理的建設(shè)布局，核心思路是：基于消費(fèi)鏈植入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并完善項(xiàng)目落地條件。
如果不具備這上面四個條件的其中一個，要做成功都很難。
總結(jié)
好項(xiàng)目用在空間商業(yè)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)植入謀劃、消費(fèi)鏈及休閑產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)策劃及規(guī)劃設(shè)計的時間，比整個項(xiàng)目建設(shè)工期還要長。現(xiàn)在大家有個誤區(qū)：沒有把“田園綜合體”當(dāng)做一個商業(yè)化水準(zhǔn)較高的項(xiàng)目來對待，忽視商業(yè)層面的謀劃和策劃，而是讓搞綠化環(huán)境設(shè)計的或者房屋建筑設(shè)計的機(jī)構(gòu)，做一個很漂亮的東西，結(jié)果做成了一個個漂亮的“夾生飯”。
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