一、區(qū)位分析
博邦股份青云山康養(yǎng)生態(tài)觀光農(nóng)林產(chǎn)業(yè)園擬建地址位于桃源縣三陽鎮(zhèn)中心村，即原太平橋鄉(xiāng)中心村龍家堉組青云山麓。
1.區(qū)位交通：項(xiàng)目擬建地址龍家堉組青云山距離桃源縣城29公里，約45分鐘車程距離常德市區(qū)55公里，開車走高速到桃源轉(zhuǎn)鄉(xiāng)道至項(xiàng)目地約1小時(shí)30分鐘，處于鄉(xiāng)村旅游2小時(shí)路程范圍之內(nèi)。以項(xiàng)目地為中心，周邊兩小時(shí)路程范圍內(nèi)的城市包括桃源、常德市區(qū)屬于項(xiàng)目的核心目標(biāo)客源市場。
2.經(jīng)濟(jì)區(qū)位：常德市位于湖南北部，環(huán)洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈核心城市之一，是湖南省第三大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)總量常年位列湖南城市前三，2017年，常德市在全國城市排名第71位。常德經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，有利于城鄉(xiāng)居民消費(fèi)的升級，包括對生態(tài)健康安全食品、休閑體驗(yàn)、旅游度假、康養(yǎng)度假產(chǎn)品的需求將增加。2017年，常德市休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營收入31.7億元，增長22%。
3.旅游區(qū)位：桃源，因東晉詩人陶淵明的《桃花源記》而聞名于世，歷來被譽(yù)為“世外仙境”，桃花源旅游區(qū)是湖南乃至全國的知名旅游目的地。
4.城市人口：截止2017年末，常德常住人口584.5萬人，其中城鎮(zhèn)人口301.8萬人，農(nóng)村人口282.7萬人，城市人口數(shù)量名列長沙、衡陽、邵陽之后，人口基數(shù)大，市場巨大。
二、場地自然資源條件分析
項(xiàng)目所在的桃源縣是一個(gè)存在著豐富天然富硒資源的縣域，也是我國一個(gè)難得的長壽和富硒并存的區(qū)域。項(xiàng)目擬建地址位于桃源縣三陽鎮(zhèn)中心村，即原太平橋鄉(xiāng)中心村龍家堉組青云山麓，處于桃源縣土壤富硒分布地帶。項(xiàng)目選址四周為山地丘陵，最高海拔位于區(qū)域青云山寺廟處。區(qū)域山體集中連片上萬畝梯田油茶，樹齡10年居多，是博邦股份高產(chǎn)油茶生產(chǎn)基地，其生產(chǎn)的“桃花源富硒茶油”獲得中國、美國、日本、歐盟四大有機(jī)認(rèn)證，“桃花源”商標(biāo)已獲湖南省著名商標(biāo)。
從休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展所需的自然資源稟賦來看，一方面，區(qū)域富硒油茶集中連片開發(fā)有利于油茶產(chǎn)業(yè)的集中作業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面，該片區(qū)富硒油茶基地集中連片種植，區(qū)域多年形成的自然動植被遭到破壞，影響了原有綠水青山的自然景觀風(fēng)貌，對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)有利，對開展生態(tài)旅游不利，需要在發(fā)展休閑旅游的過程中進(jìn)行修復(fù)。
首先，在富硒油茶基地開墾過程中，原有的野生的喬木、灌木、花卉、果樹等動植物均遭到毀壞，不利于區(qū)域生物多樣發(fā)展，山地地表的深翻也造成了土壤層一定程度的破壞，打破了區(qū)域原有相對平衡的動物、微生物環(huán)境，只有在相關(guān)休閑旅游體驗(yàn)核心片區(qū)恢復(fù)生物多樣性，才能滿足游客休閑旅游對自然生態(tài)環(huán)境的需求。
其次，全部開梯導(dǎo)致山體的水土涵養(yǎng)功能和氣候調(diào)節(jié)功能減弱，易造成水土流失和加速水分蒸發(fā)，夏季高溫時(shí)，區(qū)域的氣溫會較高，尤其是每當(dāng)下雨過后，區(qū)域山塘水體容易渾濁淤積。在休閑旅游相關(guān)區(qū)域，要增加本土喬木、灌木、花卉、水果、中藥材的種植，一是豐富林草層次，恢復(fù)生物多樣性，二是方便開展休閑旅游體驗(yàn)活動，三是實(shí)現(xiàn)立體循環(huán)種養(yǎng)提高單位面積土地的利用率與產(chǎn)出率。
再次，大面積單一的人工富硒油茶林背景，植物結(jié)構(gòu)與油茶林形成的自然景觀風(fēng)貌單一，雖然富硒茶油在味覺和營養(yǎng)保健方面勝過西方“橄欖油”，但是在鄉(xiāng)村自然的山水田園視覺上，油茶林單一的視覺背景不是城市游客理想最佳的鄉(xiāng)村旅游目的地，需要在后期開發(fā)的時(shí)候注意避免和減少這方面的不利因素影響，尤其是發(fā)展生態(tài)休閑康養(yǎng)要充分考慮區(qū)域生態(tài)的環(huán)境承載能力。
值得一提的是，慶幸青云山寺廟及半山腰以上山體保留了原始的自然植被面貌，沒有被人工開發(fā)油茶梯田，也是是本項(xiàng)目唯一賴以生存與發(fā)展的自然生態(tài)背景，所以在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的過程中，必須依托區(qū)域良好的自然植被進(jìn)行項(xiàng)目布局設(shè)計(jì)?，F(xiàn)有的辦公樓、木炭場周邊具有較大面積的空地資源，可以滿足后期開發(fā)休閑旅游的建設(shè)需求。
此外，擬建區(qū)域有集中山塘7畝左右，另有分散山塘水域3畝左右，為項(xiàng)目開展休閑、觀光、體驗(yàn)、康養(yǎng)提供了寶貴的水資源。區(qū)域封閉的空間內(nèi)，山脈高低錯(cuò)落的穿插與走勢、水塘的蜿蜒造型、森林的綠色裝飾、田園的自然分布，在空間上容易形成一幅自然的山、水、林、田、園的鄉(xiāng)村田園美景圖畫，有利于后期發(fā)展建設(shè)生態(tài)休閑與康養(yǎng)度假項(xiàng)目所需要的綠水青山生態(tài)空間。
青云山康養(yǎng)生態(tài)觀光產(chǎn)業(yè)園擬建區(qū)域?yàn)樯焦鹊貛?，區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境較好。油茶是世界上最佳的食用油，有“東方橄欖油”之美譽(yù)，油茶產(chǎn)業(yè)也是富民產(chǎn)業(yè)，健康產(chǎn)業(yè)，尤其是企業(yè)有“桃花源富硒茶油”產(chǎn)品作為堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，具備強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游除了強(qiáng)調(diào)一產(chǎn)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能和二產(chǎn)的加工功能，還強(qiáng)調(diào)三產(chǎn)的休閑旅游、生態(tài)觀光、養(yǎng)生康養(yǎng)、文化教育功能。
目前，國內(nèi)不少休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目不立足農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)，純粹幻想以單一的旅游產(chǎn)品來贏得市場，殊不知大多數(shù)鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目在區(qū)位、交通、資源上并不具備高端旅游資源的優(yōu)勢，任何鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)只有圍繞“一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展”才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的綜合效益最大化?？v觀日本、臺灣休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，其成功之處也就在于“一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展”，具體表現(xiàn)就是臺灣、日本的農(nóng)莊、牧場、農(nóng)園多數(shù)都是為了讓游客和市民更好的與其生產(chǎn)的產(chǎn)品對話，通過環(huán)境打造、理念融入、氛圍渲染、觀光休閑、科普教育、項(xiàng)目體驗(yàn)，推崇和引領(lǐng)一種差異化的生活方式和產(chǎn)品文化，讓游客和市民在其推崇的獨(dú)特日常生活中，購買和使用其生產(chǎn)的產(chǎn)品，增加對企業(yè)和產(chǎn)品的信賴，從而有力的帶動產(chǎn)品和銷售。因此，在當(dāng)前調(diào)和油仍然占據(jù)國內(nèi)主導(dǎo)市場，茶油未能完全被國內(nèi)外市場接受的背景下，博邦股份適當(dāng)發(fā)展生態(tài)旅游，借助旅游體驗(yàn)?zāi)軌蛐麄髌溆筒杞】叼B(yǎng)生理念，縮短產(chǎn)品與用戶之間的距離，減少產(chǎn)品與用戶之間的間隙，加強(qiáng)產(chǎn)品與用戶之間的粘性、互動，提高博邦油茶的品牌知名度，帶動油茶產(chǎn)品及相關(guān)延伸產(chǎn)品的銷售，加強(qiáng)基地的生產(chǎn)管理，優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售模式等具有重要的作用好意義。當(dāng)前，博邦股份擁有幾十萬畝油茶生產(chǎn)基地，具備年加工1萬噸有機(jī)茶油的強(qiáng)大生產(chǎn)能力，并積累的數(shù)量龐大的茶油忠實(shí)用戶，具備發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的扎實(shí)基礎(chǔ)。
三、場地設(shè)施條件分析
1.原有辦公樓
原有辦公樓適合用于園區(qū)的日常辦公、管理、員工住宿。
2.廢棄的木炭加工廠
廢棄的木炭加工廠可以在原有結(jié)構(gòu)框架的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，可以改造成生態(tài)陽光餐廳，一側(cè)的木炭窯洞則可以保留修繕，可以作為休閑茶飲區(qū)域。
3.聯(lián)排廢舊管理房
位于木炭加工廠左前方的一排廢舊管理房可以進(jìn)行改造，可以作為室內(nèi)休閑活動空間。
四、規(guī)劃發(fā)展方向
1.以富硒油茶為主題，突出富硒油茶康養(yǎng)特色
以富硒油茶產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以油茶養(yǎng)生休閑為主題，以綠色有機(jī)茶油體驗(yàn)為理念，以鄉(xiāng)村旅游為突破口，開展富硒油茶基地科普觀光、富硒油茶基地戶外運(yùn)動、油茶科普館、傳統(tǒng)榨油體驗(yàn)、富硒油茶產(chǎn)品體驗(yàn)與購物、康養(yǎng)度假、富硒油茶樹認(rèn)種認(rèn)養(yǎng)、油茶林下休閑項(xiàng)目，讓游客在園區(qū)現(xiàn)場從視覺、味覺、嗅覺、觸覺、聽覺上全方位感受“桃花源富硒茶油”的健康與有機(jī)，加強(qiáng)游客對桃花源富硒茶油養(yǎng)生保健功能的認(rèn)知與了解，從而從內(nèi)心真正認(rèn)同食用富硒茶油。
2.以復(fù)合式生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)、林下立體農(nóng)業(yè)為導(dǎo)向，提高土地利用率、產(chǎn)出率
立足生態(tài)循環(huán)種養(yǎng)、立體農(nóng)業(yè)，積極拓展進(jìn)行林下藥材、花卉、中蜂、禽畜的套種套養(yǎng)，參考天圓地方旅游規(guī)劃團(tuán)隊(duì)在長期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)踐中總結(jié)的“休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游6園模式”：采摘果園（山上：果、藥、茶、菌、蜂立體種養(yǎng)）——綠色田園（山下：稻田公園、稻田立體種養(yǎng)、魚稻共生系統(tǒng)）——農(nóng)家牧園（山中：珍稀禽畜與家禽散養(yǎng)）——水上樂園（山谷：有機(jī)魚塘、垂釣休閑、親水游道、濕地景觀）——有機(jī)菜園（山邊：有機(jī)蔬菜、保健蔬菜、水果蔬菜、老種子蔬菜）——鄉(xiāng)村花園（山腳：庭院經(jīng)濟(jì)、庭院景觀、農(nóng)耕文化體驗(yàn)），合理布局生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。積極創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展模式，使其在為園區(qū)提供健康安全食材、休閑旅游、康養(yǎng)度假、科普教育的同時(shí)，積極探索城市社區(qū)訂單農(nóng)業(yè)模式，以“桃花源富硒茶油”為紐帶，以青云山康養(yǎng)生態(tài)觀光產(chǎn)業(yè)園為線下旅游體驗(yàn)平臺，使博邦成為城市社區(qū)健康安全的糧油、蔬果、禽蛋、魚肉、牛奶的生態(tài)農(nóng)場，布局未來鄉(xiāng)村綠色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，助力鄉(xiāng)村振興。
3.拓展園區(qū)的多功能性，實(shí)現(xiàn)一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展
農(nóng)業(yè)不僅具有糧油生產(chǎn)的基本供給功能，還具有生態(tài)功能、教育功能、歷史文化傳承功能、養(yǎng)生功能、旅游功能、休閑功能。在滿足基本的茶油生產(chǎn)功能之外，園區(qū)應(yīng)該積極拓展休閑功能、旅游功能、養(yǎng)生功能，尤其要發(fā)揮農(nóng)業(yè)的休閑功能、教育功能和養(yǎng)生功能。
園區(qū)的休閑功能：中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文明在鄉(xiāng)村，傳統(tǒng)文化的根在鄉(xiāng)村。鄉(xiāng)村相對于城市受到工業(yè)化的影響和破壞相對較少，農(nóng)村的自然環(huán)境、農(nóng)業(yè)資源、田園景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容和鄉(xiāng)土文化等都是城市所沒有的，鄉(xiāng)村的寧靜、鄉(xiāng)土人情是吸引都市人休閑旅游的稀缺資源。園區(qū)以桃花源富硒油茶為主題，園區(qū)的休閑項(xiàng)目可以緊緊圍繞富硒油茶的花、果、葉、干、根進(jìn)行，例如：
1.選擇大面積成片且林相整齊油茶豐產(chǎn)林，通過生態(tài)修復(fù)、清理林下雜灌、林下間種、點(diǎn)狀混交、修建游步道等設(shè)施，提高油茶林的穩(wěn)定性、觀賞性和游覽性，打造觀花賞果景點(diǎn)。
2.春季開展茶林踏青和采“茶舌茶泡”活動。茶舌外表為乳白色。茶泡是茶樹嫩葉在春冬交匯時(shí)溫差變化大，并在風(fēng)的效果下就會構(gòu)成茶舌。茶舌茶泡果肉格外厚，味甜，松脆，爽口。
3.秋冬季節(jié)觀花海、賞花果，開展茶花攝影大賽、茶花精油制作體驗(yàn)、體驗(yàn)養(yǎng)蜂、現(xiàn)搖富硒蜂蜜的農(nóng)趣。
4.利用油茶花朵和枝條制作油茶植物標(biāo)本、干花、藝術(shù)插畫的體驗(yàn)。
5.在油茶林適度養(yǎng)殖當(dāng)?shù)亓挤N土雞，珍珠雞、烏雞、鵝、番鴨、香豬，并在油茶林搭建簡易巢穴，開展“油茶林下親子撿土雞蛋”、“徒手捉雞比賽”活動和“割草喂豬”體驗(yàn)。
6.在油茶林下散養(yǎng)孔雀、山雞、竹雞，可供游客觀賞。
7.茶樹菇生長于小喬木類油茶林腐朽的樹根部及其周圍，可以在油茶林下培育茶樹菇，開展“油茶林撿蘑菇”趣味活動。
8.在部分油茶林下套種花生、黃花菜、土豆、紫薯、扁竹葉與觀賞花卉，供游客農(nóng)事體驗(yàn)。
9.油茶與上千種名貴茶花同科屬，古油茶樹可嫁接多種名貴茶花，且四季均可賞花。
10.油茶林認(rèn)種認(rèn)養(yǎng)活動，讓都市人過一把“地主癮”。
11.舉辦大型“富硒油茶果采摘節(jié)”，油茶果采摘比賽，游客自己上山采油茶果可以享受優(yōu)惠折扣。
12.油茶傳統(tǒng)木榨體驗(yàn)，感受榨油工藝及體驗(yàn)農(nóng)耕樂趣，了解茶油從基地到加工生產(chǎn)到餐桌的全過程。包括木榨茶油的曬秋、去殼、碾碎（木碾體驗(yàn)）、蒸烤、擠榨農(nóng)耕農(nóng)具的體驗(yàn)。
13.富硒茶油烹飪、燒烤美食的體驗(yàn)。
14.油茶盆景、根雕、捆枝的藝術(shù)制作體驗(yàn)。
15.針對以山林為主的環(huán)境，挖掘山地運(yùn)動休閑、森林自然教育、森林康養(yǎng)項(xiàng)目。
園區(qū)的教育功能：隨著二孩政策全面放開，以及家長對孩子的成長的重視，孩子的喜好影響著大人的消費(fèi)，要注重親子教育，大自然是最好的老師，將農(nóng)業(yè)融入教育，讓兒童體驗(yàn)農(nóng)耕的辛勞，知道粒粒皆辛苦的道理，體驗(yàn)生命生長規(guī)律，懂得自然生長美好，從而敬畏自然，熱愛自然、保護(hù)自然。建設(shè)油茶科普館，將油茶的種植方法、繁育技術(shù)、生長環(huán)境、提取方法、加工技術(shù)、食用方式、特色成分、保健價(jià)值、延伸產(chǎn)品、歷史傳說、典籍記錄、包裝設(shè)計(jì)一一進(jìn)行科普展示，全方位展示桃花源富硒茶油的“東方神油”品牌形象。所謂一花一世界，一葉一菩提，園區(qū)的一草一樹、一花一果、一蟲一蝶、一蛙一鳥、一禽一畜等均可稱為親少年研學(xué)行戶外素質(zhì)教育的題材。
園區(qū)的養(yǎng)生功能：一是民以食為天，食安則民安，民安則國安，農(nóng)產(chǎn)品食品安全影響著人們的身心健康，特別是長期食用“富硒茶油”能夠起到預(yù)防疾病、降低風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)生保健的作用。二是鄉(xiāng)村新鮮的空氣，健康的水源，安全的食物，溫和的陽光是人類生活的所必需的寶貴資源。綠水青山就是金山銀山，鄉(xiāng)村的寧靜、田園、鄉(xiāng)土人情都是未來的稀缺資源。三是解除工作及生活的壓力，回歸自然、回歸鄉(xiāng)村，修養(yǎng)身心、讓忙碌的身心得到自我修復(fù)、調(diào)整、舒緩，滿足生態(tài)消費(fèi)、文化消費(fèi)、心靈消費(fèi)的成為城市消費(fèi)新潮流。四是未來5年，我國將有3億城市退休老人，進(jìn)入嚴(yán)重的老齡化社會，養(yǎng)生、養(yǎng)老的需求將大幅增加。隨著鄉(xiāng)村自然環(huán)境、醫(yī)療條件的改善，鄉(xiāng)村將成為養(yǎng)老成本最低的地方。項(xiàng)目可以在園區(qū)自然生態(tài)環(huán)境好的青云山麓適度規(guī)模建設(shè)康養(yǎng)木屋，布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。
4.整合利用周邊資源
一是宗教資源青云山寺廟，可以通過“桃花源富硒茶油”為紐帶，結(jié)合寺廟開展宗教祈福旅游和素食養(yǎng)生運(yùn)動，佛教崇尚的修生養(yǎng)性、素食養(yǎng)生與現(xiàn)代都市人追求的康養(yǎng)休閑息息相關(guān)，禪茶、禪食、禪醫(yī)、禪修、農(nóng)禪元素可以適當(dāng)融入園區(qū)主題文化，提升桃花源富硒油茶“東方神油”的形象定位。
二是中心水庫，擬建區(qū)域山背面就是中心水庫，中心水庫水域面積近千畝，水岸線蜿蜒曲折，呈臥龍狀分布，兩岸植被茂盛，綠樹成蔭，山清水秀，不是不可多得的自然資源。不僅能夠?yàn)檗r(nóng)業(yè)性生產(chǎn)灌溉、休閑旅游提供水源保障，還能夠有效調(diào)節(jié)水庫周邊小氣候。水庫中的水蒸氣能降低周邊的溫度，水氣隨循環(huán)流動，可以改善小氣候環(huán)境，有一定的降溫、增濕和凈化空氣減少灰塵、細(xì)菌作用，有利于“桃花源富硒茶油”的生長。在炎熱的夏季,水庫的平均溫度和最高溫度比市區(qū)能降低2-5℃左右。在干燥的冬季,水庫相對濕度的平均值和最大值較市區(qū)高6%、10%，水庫上空及周邊的空氣細(xì)菌數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于市區(qū)，非常符合康養(yǎng)度假項(xiàng)目的調(diào)件。