改革開放以后，國(guó)內(nèi)工業(yè)和城市飛速發(fā)展，而農(nóng)村逐漸空心化、邊緣化。
一方面，城市交通擁堵、食品安全、競(jìng)爭(zhēng)壓力、人際關(guān)系冷漠、自然教育缺少，市民開始向往鄉(xiāng)村田園生活，希望在鄉(xiāng)村放松身心，舒緩心情。
“居在鄉(xiāng)村，行在山野，朝聞鳥語(yǔ)，夕聽蟲鳴。呼吸新鮮的空氣，享受健康安全的農(nóng)產(chǎn)品，過上農(nóng)夫山泉有點(diǎn)田的生活成為許多城市人的夢(mèng)想”！
另一方面，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)不利，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)成為新農(nóng)村、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、鄉(xiāng)村振興的重要內(nèi)容！
一、國(guó)家對(duì)農(nóng)村的持續(xù)投入為休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的興起打下了基礎(chǔ)
2003年起，國(guó)家開始重視“三農(nóng)問題”，從取消農(nóng)業(yè)稅，到新農(nóng)村、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，再到精準(zhǔn)扶貧、鄉(xiāng)村振興，國(guó)家在農(nóng)村地區(qū)投入了巨大的財(cái)力，農(nóng)村的道路、交通、水電、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。
二、對(duì)“農(nóng)業(yè)”深度認(rèn)識(shí)的180度大轉(zhuǎn)變
2006年中央一號(hào)文件強(qiáng)調(diào)：“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是多功能農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)功能，經(jīng)濟(jì)功能，還具有文化功能、教育功能、歷史傳承功能、旅游功能、休閑功能、養(yǎng)生功能等”。
韓國(guó)濟(jì)州島“鹿山路”3KM的鄉(xiāng)村道路兩側(cè)的油菜花與櫻花吸引無(wú)數(shù)國(guó)外游客油菜花成為江西婺源景區(qū)的一張名片
梯田稻浪成為紫鵲界景區(qū)的亮點(diǎn)
贛州虔心小鎮(zhèn)茶旅融合成為全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的典范
三、休閑農(nóng)業(yè)成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)村創(chuàng)業(yè)的出路
休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游涵蓋了農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村，融生產(chǎn)、生活、生態(tài)于一體，包括農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)、加工、經(jīng)營(yíng)、文化、生活等動(dòng)態(tài)的活動(dòng)，拓展了農(nóng)業(yè)的多種功能，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要內(nèi)容。
傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)收入極低的的情況下，農(nóng)民依托農(nóng)村的田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，結(jié)合農(nóng)林牧漁生產(chǎn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、農(nóng)村文化及農(nóng)家生活，提供國(guó)民休閑、養(yǎng)生、自然教育，增進(jìn)國(guó)民對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的體驗(yàn)。如此一來，農(nóng)民不用背井離鄉(xiāng)，而且能夠在獲得“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性收入”的基礎(chǔ)之上，額外取得休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)所獲得的門票、餐飲、民宿、服務(wù)、體驗(yàn)、購(gòu)物、教育等多重收入，并且能夠通過生態(tài)種養(yǎng)、現(xiàn)場(chǎng)加工體驗(yàn)降低市場(chǎng)交易成本、提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，獲得可觀的收入。因此，休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游成為老百姓利用當(dāng)?shù)鼐G水青山資源，變成金山銀山的富民產(chǎn)業(yè)，受到政策的扶持與鼓勵(lì)！
稻魚共生為主題的稻田公園
在生產(chǎn)力發(fā)展、人們收入水平不斷提高、知識(shí)水平不斷上升、閑暇時(shí)間增多、鄉(xiāng)村交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、家庭轎車得到普及、都市環(huán)境惡化、食品安全問題顯現(xiàn)的背景下，追求自然生態(tài)旅游的人越來越多。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游不僅將農(nóng)業(yè)的一產(chǎn)種養(yǎng)、二產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品加工、三產(chǎn)休閑旅游融為一體，而且特別強(qiáng)調(diào)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、田園自然休閑旅游過程中的體驗(yàn)。因此，觀農(nóng)村景、吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂成為時(shí)尚，休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游一度呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。
四、休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游成為繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)
休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游“產(chǎn)區(qū)變景區(qū)、產(chǎn)品變禮品、勞動(dòng)變運(yùn)動(dòng)、外銷變內(nèi)銷、分居變團(tuán)聚、就業(yè)變創(chuàng)業(yè)”的華麗轉(zhuǎn)身，得到了政府、市場(chǎng)、民間資本的喜愛！在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐漸衰敗，農(nóng)村日益空心化的情況下，休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游力攬狂瀾，在很大程度上轉(zhuǎn)變了農(nóng)民的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念，鞏固了農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，延長(zhǎng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，活躍了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，保護(hù)傳承了傳統(tǒng)文化，吸引了城市居民到鄉(xiāng)村體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村，促進(jìn)了城鄉(xiāng)交流，增強(qiáng)了農(nóng)村活力，帶動(dòng)了農(nóng)民就業(yè)、創(chuàng)業(yè)與增收。因此，休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游也成為地方政府招商引資的風(fēng)口。
產(chǎn)區(qū)變景區(qū)
產(chǎn)品變禮品
勞動(dòng)變運(yùn)動(dòng)
外銷變內(nèi)銷
據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)：“2016年全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游接待游客近21億人次，營(yíng)業(yè)收入超過5700億元，帶動(dòng)372萬(wàn)戶農(nóng)民受益?！?/span>
近年來，中央一號(hào)文件、省市農(nóng)業(yè)相關(guān)部門多次出臺(tái)了扶持和鼓勵(lì)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的指導(dǎo)意見，政策充分肯定了休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游在促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收、推動(dòng)農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革中的作用。尤其是相關(guān)部門對(duì)全域旅游、特色小鎮(zhèn)和田園綜合體項(xiàng)目的扶持補(bǔ)貼，又吸引了數(shù)量龐大的社會(huì)工商資本進(jìn)入鄉(xiāng)村，并把休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游作為全域旅游、旅游類特色小鎮(zhèn)、田園綜合體項(xiàng)目對(duì)外的展示形象窗口。
無(wú)錫田園東方田園綜合體綠城藍(lán)城小鎮(zhèn)——請(qǐng)不要再叫他們“房地產(chǎn)開發(fā)商”
五、產(chǎn)建設(shè)用地指標(biāo)成為休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的致命傷
國(guó)內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游還停留在摸著石頭過河的階段，一是政策連續(xù)十五年的利好，相關(guān)部門年年出臺(tái)關(guān)于扶持與鼓勵(lì)的政策性文件，使得休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游行業(yè)成為香餑餑。與此同時(shí)，相關(guān)部門對(duì)于整個(gè)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游行業(yè)迫切需要解決的“土地使用”的根本性問題卻沒有出臺(tái)有效實(shí)用的實(shí)施細(xì)則，相關(guān)部門還沒有出臺(tái)一套有關(guān)“休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”。
林子大了，什么鳥都有！
一些地方的工商企業(yè)和個(gè)人借建設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚之名，建設(shè)“私家莊園”。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部于去年八月份出臺(tái)了嚴(yán)厲地“大棚房專項(xiàng)清理整治行動(dòng)”。
受此影響，整個(gè)休閑農(nóng)業(yè)在本次清理行動(dòng)中都受到了牽連和影響。
六、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、旅游民宿等最新產(chǎn)業(yè)用地政策指引
1、自然資源部辦公廳印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引(2019年）》
自然資源部全文下載地址：http://gi.mnr.gov.cn/201905/t20190515_2411617.html
2019年4月24日，自然資源部辦公廳印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引(2019年版)》，重點(diǎn)對(duì)特定行業(yè)涉及的國(guó)土空間規(guī)劃、土地用途管制、土地利用計(jì)劃安排、土地供應(yīng)、土地利用、不動(dòng)產(chǎn)登記等涉及的政策要點(diǎn)予以歸納說明。
最新版產(chǎn)業(yè)用地政策對(duì)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、自駕營(yíng)地、民雪場(chǎng)地等業(yè)態(tài)的土地用途管制、土地供應(yīng)、地價(jià)管理、集體建設(shè)宿民俗、養(yǎng)老文化、養(yǎng)老設(shè)施、冰用地管理等方面政策作了說明，并對(duì)具體執(zhí)行進(jìn)行引導(dǎo),如下：
原地類管理的情形
《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引(2019年版)》(以下稱《指引》)細(xì)化和明確了對(duì)旅游、鄉(xiāng)村旅游停車設(shè)施、自駕車旅居車營(yíng)地、冰雪場(chǎng)地設(shè)施等占用相關(guān)土地可按原地類管理的情形。
1、 依據(jù)《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》(國(guó)土資規(guī)〔2015〕10號(hào))的規(guī)定，旅游項(xiàng)目中屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。
2、依據(jù)《促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)方案(2018-2020年)》(發(fā)改綜合〔2018〕1465號(hào))的規(guī)定，經(jīng)市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門認(rèn)定為僅在年度內(nèi)特定旅游季節(jié)使用土地的鄉(xiāng)村旅游停車設(shè)施，自然資源主管部門在相關(guān)設(shè)施不使用永久基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)與景觀環(huán)境、不影響地質(zhì)安全、不影響農(nóng)業(yè)種植、不硬化地面、不建設(shè)永久設(shè)施的前提下，可不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。超出特定旅游季節(jié)未恢復(fù)原狀的，由市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀。
3、 依據(jù)《關(guān)于促進(jìn)自駕車旅居車旅游發(fā)展的若干意見》(旅發(fā)〔2016〕148號(hào))的規(guī)定，對(duì)自駕車旅居車營(yíng)地的特定功能區(qū)，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類管理。
4、依據(jù)《全國(guó)冰雪場(chǎng)地設(shè)施建設(shè)規(guī)劃(2016-2022年)》(體經(jīng)字〔2016〕646號(hào))的規(guī)定，對(duì)利用現(xiàn)有山川水面建設(shè)冰雪場(chǎng)地設(shè)施，對(duì)不占?jí)和恋?、不改變地表形態(tài)的，可按原地類管理。
配套設(shè)施建設(shè)
《指引》規(guī)定了社區(qū)居家養(yǎng)老(醫(yī)療、體育、文化)服務(wù)設(shè)施及旅游廁所等配套設(shè)施建設(shè)納入土地供應(yīng)條件的情形。
依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》(國(guó)辦發(fā)〔2019〕5號(hào))、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)衛(wèi)生計(jì)生委等部門關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2015〕84號(hào))等的規(guī)定，對(duì)社區(qū)居家養(yǎng)老(醫(yī)療、體育、文化)服務(wù)設(shè)施、旅游廁所等布點(diǎn)分散、單體規(guī)模小、對(duì)其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，允許在新供其他建設(shè)項(xiàng)目用地時(shí)，將其建設(shè)要求納入供地條件。
土地供應(yīng)價(jià)格的確定
1、旅游相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目中的人造景觀用地應(yīng)根據(jù)具體行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，客觀評(píng)估確定供應(yīng)底價(jià)。
2、依據(jù)體經(jīng)字〔2016〕646號(hào)文件的規(guī)定，在符合生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和相關(guān)規(guī)劃的前提下，對(duì)使用荒山、荒地、荒灘及石漠化土地建設(shè)的冰雪項(xiàng)目，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和的原則確定。
3、依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)使用“四荒地”及石漠化、邊遠(yuǎn)海島建設(shè)的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費(fèi)用之和的原則確定。
使用集體建設(shè)用地的情形
明確了使用集體建設(shè)用地等方面的內(nèi)容，包括養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)、鄉(xiāng)村旅游、自駕車旅居車營(yíng)地等可依法使用集體建設(shè)用地等。
1、依據(jù)國(guó)辦發(fā)〔2019〕5號(hào)文件、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕91號(hào))等的規(guī)定，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可依法依規(guī)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。
2、依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕84號(hào))的規(guī)定，各省(區(qū)、市)可以根據(jù)本地實(shí)際，制定管理辦法，支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。
3、依據(jù)《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》(國(guó)土資規(guī)〔2017〕12號(hào))的規(guī)定，在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)場(chǎng)所。
4、依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號(hào)的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法使用自有建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位和個(gè)人共同參與鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
5、依據(jù)《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》(文旅資源發(fā)〔2018〕98號(hào))的規(guī)定，鼓勵(lì)通過流轉(zhuǎn)等方式取得屬于文物建筑的農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)，統(tǒng)一保護(hù)開發(fā)利用。在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)鄉(xiāng)村旅游接待和活動(dòng)場(chǎng)所。
6、依據(jù)旅發(fā)〔2016〕148號(hào)文件的規(guī)定，選址在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的自駕車旅居車營(yíng)地，其公共停車場(chǎng)、各功能區(qū)之間的連接道路、商業(yè)服務(wù)區(qū)、車輛設(shè)備維修及醫(yī)療服務(wù)保障區(qū)、廢棄物收納與處理區(qū)等功能區(qū)可與農(nóng)村公益事業(yè)合并實(shí)施，依法使用集體建設(shè)用地。
優(yōu)先安排土地利用計(jì)劃的情形
對(duì)優(yōu)先安排土地利用計(jì)劃的情形進(jìn)行歸納，對(duì)醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等民生領(lǐng)域用地指標(biāo)適當(dāng)傾斜，對(duì)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)利用外資、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)、小微企業(yè)優(yōu)先安排用地計(jì)劃指標(biāo)。
依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)社會(huì)領(lǐng)域投資活力的意見》(國(guó)辦發(fā)〔2017〕21號(hào))的規(guī)定，各地要將醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等領(lǐng)域用地納入國(guó)土空間規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)、新增用地指標(biāo)分配要適當(dāng)向上述領(lǐng)域傾斜，有序適度擴(kuò)大用地供給。
2、文化和旅游部出臺(tái)《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
2019年7月3日，文化和旅游部關(guān)于發(fā)布《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的公告，對(duì)旅游民宿提出了標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)指出：
旅游民宿是利用當(dāng)?shù)孛窬拥乳e置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過4層，建筑面積不超過800m2,主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。
標(biāo)準(zhǔn)從旅游民宿的房源、客房規(guī)模、建筑層高、經(jīng)營(yíng)許可、設(shè)施要求等方面進(jìn)行了規(guī)范。
下載地址：https://www.mct.gov.cn/whzx/zxgz/wlbzhgz/201907/t20190719_845179.htm
六、最新產(chǎn)業(yè)用地政策要點(diǎn)盤點(diǎn)：
1、旅游項(xiàng)目中屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。
2、經(jīng)市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門認(rèn)定為僅在年度內(nèi)特定旅游季節(jié)使用土地的鄉(xiāng)村旅游停車設(shè)施，自然資源主管部門在相關(guān)設(shè)施不使用永久基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)與景觀環(huán)境、不影響地質(zhì)安全、不影響農(nóng)業(yè)種植、不硬化地面、不建設(shè)永久設(shè)施的前提下，可不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。
@自然資源部 
這種上面種植有農(nóng)作物，地面不硬化、不占用農(nóng)田的生態(tài)停車場(chǎng)是不是可以？
3、對(duì)自駕車旅居車營(yíng)地的特定功能區(qū)，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類管理。
4.對(duì)使用“四荒地”及石漠化、邊遠(yuǎn)海島建設(shè)的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費(fèi)用之和的原則確定。
5.支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。
6、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以自辦、出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)場(chǎng)所。
7、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法使用自有建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)出租、入股、聯(lián)營(yíng)、合作等方式與其他單位和個(gè)人共同參與鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
七、最新產(chǎn)業(yè)用地注意事項(xiàng)：
1、基本農(nóng)田紅線不能逾越，少占耕地或不占耕地
糧食安全警鐘長(zhǎng)鳴。手中有糧，心中不慌！鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)也不得觸碰基本農(nóng)田保護(hù)紅線，盡量少占或不占用耕地，少建永久固定設(shè)施，不破壞地表，不影響種植，不破壞生態(tài)環(huán)境。通過專業(yè)規(guī)劃，力求合理、優(yōu)化項(xiàng)目用地，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地。
我們的鄰國(guó)日本，在首都東京這么繁華的大都市，既然能夠利用寫字樓、陽(yáng)臺(tái)、屋頂、室內(nèi)空間等種植糧食、蔬菜和水果，這種資源匱乏的民族危機(jī)意識(shí)有多么強(qiáng)烈！
日本東京Pasona總部
國(guó)際名城法蘭克福，處處可見大小不等的菜園，當(dāng)局提倡凡是城市的空地都可以用來種植蔬菜，只要是城市常住人口都可以由政府分配到大小不等的閑散空地辟為菜園經(jīng)營(yíng)，哪怕只有幾十平方米，收獲的蔬菜歸種植者本人享用。再看看我們城市千篇一律的草坪綠化，一度有向新農(nóng)村、美麗鄉(xiāng)村滲透的勢(shì)頭，更不用提年輕人中有多少知道糧食和蔬菜的培育耕作！保障糧食安全，不僅要守住耕地紅線，還要讓農(nóng)民能夠像軍人一樣有尊嚴(yán)地守護(hù)好土地！
都市菜園
2、盤活閑置資源，扎根鄉(xiāng)村發(fā)展產(chǎn)業(yè)是根本
政策鼓勵(lì)鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)與當(dāng)?shù)卮寮w、農(nóng)戶合作，依托農(nóng)村閑置資源，包括：閑置民居、閑置校舍、閑置文物建筑、閑置宅基地、閑置廠房、未利用地、閑置勞動(dòng)力、閑置茶園、閑置果園、四荒地等建設(shè)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、民宿民俗、創(chuàng)意辦公等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)場(chǎng)所，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動(dòng)，活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，恢復(fù)和壯大村集體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興。政策支持社會(huì)資本下鄉(xiāng)發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，但是嚴(yán)禁社會(huì)工商資本到鄉(xiāng)村圈地、囤地、搞房地產(chǎn)！
3、地方的產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施操作細(xì)則有待進(jìn)一步明確
本次出臺(tái)的用地政策指引，為各類政策扶持的產(chǎn)業(yè)用地提供了參考，但是落實(shí)到當(dāng)?shù)氐木唧w項(xiàng)目用地實(shí)施操作細(xì)則還有一段距離。
經(jīng)營(yíng)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、旅游民宿、特色小鎮(zhèn)等等都需要土地，而且是需要建設(shè)用地，最好是有產(chǎn)權(quán)的！土地作為生產(chǎn)要素之一，離開土地只能是空中樓閣，尤其是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須有相配套的建設(shè)用地。先不說擁有合法的土地產(chǎn)權(quán)可以到銀行抵押貸款，至少要通過行業(yè)規(guī)范管理保障投資者在土地上投入項(xiàng)目設(shè)施的合法性。行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、指導(dǎo)的缺失，特別是產(chǎn)業(yè)用地的管理的空白，使投資者在本次大棚房事件中蒙受了巨大損失，打擊了許多下鄉(xiāng)、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者和工商資本的積極性。
八、值得學(xué)習(xí)的臺(tái)灣休閑農(nóng)業(yè)管理模式
同樣涉及到農(nóng)業(yè)、旅游、國(guó)土、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)保、工商、衛(wèi)生多個(gè)部門的休閑農(nóng)業(yè)，在臺(tái)灣地區(qū)卻有著完善的用地、許可、經(jīng)營(yíng)、管理制度與辦法。臺(tái)灣行政院農(nóng)業(yè)委員會(huì)制定了《休閑農(nóng)業(yè)輔導(dǎo)管理辦法》。
例如：
1、只有具有地方農(nóng)業(yè)特色、豐富的自然景觀資源、特殊的生態(tài)環(huán)境及鄉(xiāng)村文化資源才能規(guī)劃為休閑農(nóng)業(yè)區(qū)，并且休閑農(nóng)業(yè)區(qū)對(duì)土地有著嚴(yán)格的使用限制：
①土地全部屬于非都市土地者，面積應(yīng)在50公頃以上，600公頃以下。
②土地全部屬于都市土地者，面積應(yīng)在10公頃以上，100公頃以下。
③部分屬于都市土地，部分屬于非都市土地者，面積應(yīng)在25公頃以上，300公頃以下。
不是什么地方都可以搞休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游！
2、休閑農(nóng)場(chǎng)對(duì)面積沒有最大限制，但是必須規(guī)劃農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體驗(yàn)分區(qū)和游客休憩分區(qū)，并且在土地使用規(guī)劃容許的前提下，游客休憩分區(qū)面積不得超過休閑農(nóng)場(chǎng)總面積的10%，并以2公頃（30畝）為限。休閑農(nóng)場(chǎng)面積超過200公頃（3000畝）者，以5公頃（75畝）為限。
這樣的規(guī)范可以有效規(guī)避社會(huì)工商資本到農(nóng)村圈地，搞房地產(chǎn)！而我們現(xiàn)在的個(gè)別地方仍然還是希望項(xiàng)目越大越好！
農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體驗(yàn)分區(qū)：指作為農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)與體驗(yàn)、自然景觀、生態(tài)保護(hù)、生態(tài)教育之用的土地。
游客休憩分區(qū)：指用于住宿、餐飲、自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品加工釀造廠、農(nóng)產(chǎn)品與農(nóng)村文化展示銷售、教育解說、門票收費(fèi)、涼亭、眺望臺(tái)、農(nóng)業(yè)及生態(tài)體驗(yàn)設(shè)施、地面停車場(chǎng)、露營(yíng)設(shè)施、登山道及游步道、標(biāo)示解說設(shè)施、公衛(wèi)、安全警衛(wèi)設(shè)施等用地。
3、位于非山坡地土地面積在1公頃以上者、位于山坡地之都市土地在1公頃以上，或非都市土地面積達(dá)10公頃以上的休閑農(nóng)場(chǎng)，必須為游客設(shè)置休憩分區(qū)。
4、設(shè)置休閑農(nóng)場(chǎng)的土地應(yīng)完整、不得分散，土地面積不得小于0.5公頃（7.5畝）。
5、休閑農(nóng)場(chǎng)內(nèi)的農(nóng)舍可以依法規(guī)定，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)民宿。
6、休閑農(nóng)場(chǎng)內(nèi)的建筑物高度不得超過10.5米。
7、休閑農(nóng)場(chǎng)未經(jīng)許可擅自設(shè)置或變更將面臨新臺(tái)幣6萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下處罰。
8、申請(qǐng)建設(shè)休閑農(nóng)場(chǎng)應(yīng)附申請(qǐng)書、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書、農(nóng)場(chǎng)土地使用規(guī)劃等文件，向當(dāng)?shù)乜h、市主管部門申辦。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所列的項(xiàng)目設(shè)施，需要明確規(guī)劃分期建設(shè)，并注明各期施工內(nèi)容及時(shí)間。
9、申請(qǐng)面積未滿150畝，由縣、市主管部門審查符合規(guī)定后，核發(fā)同意建設(shè)文件，申請(qǐng)面積在150畝以上，需向“行政院農(nóng)業(yè)委員會(huì)”審查后，核發(fā)同意建設(shè)文件。
10、申請(qǐng)人取得主管部門核發(fā)的同意建設(shè)文件后，需向當(dāng)?shù)乜h、市主管部門申請(qǐng)休閑農(nóng)業(yè)設(shè)施土地使用證。
11、休閑農(nóng)場(chǎng)住宿、餐飲、自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品加工釀造廠、農(nóng)產(chǎn)品與農(nóng)村文物展示中心等相關(guān)設(shè)施及營(yíng)業(yè)項(xiàng)目需要已發(fā)辦理許可、登記后方可營(yíng)業(yè)。
12、經(jīng)主管部門核準(zhǔn)設(shè)置的休閑農(nóng)場(chǎng)，得予協(xié)助貸款或經(jīng)營(yíng)管理之輔導(dǎo)。
臺(tái)灣的休閑農(nóng)業(yè)管理模式值得我們學(xué)習(xí)、借鑒！但是，我們必須結(jié)合國(guó)內(nèi)三農(nóng)情況實(shí)際，當(dāng)前國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)依然非常薄弱，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民日益老齡化，知識(shí)、文化、技能還不遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，加上農(nóng)民的后代多不愿意從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，職業(yè)農(nóng)民之路又相差甚遠(yuǎn)，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收益明顯低于其它行業(yè)。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、旅游民宿等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，需要進(jìn)行全面的資源調(diào)查、策專業(yè)的劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和輔導(dǎo)，不能一哄而上、千篇一律！